En España, el desahucio es un término jurídico emitido por orden judicial para desalojar a los inquilinos de un inmueble (local comercial o vivienda). Puede surgir por no haber cumplido el contrato, ya sea de tipo arrendamiento o compra mediante hipoteca. Este incumplimiento no solo puede deberse a dejar de pagar las cuotas sino a la violación de cualquier otro punto contractual. Si quieres especializarte en derecho inmobiliario, obtén un título en administrador de fincas.
Sigue leyendo porque te explicamos en qué consiste un desahucio y los tipos que hay. También te explicamos cómo se produce y se puede evitar.
Índice de contenidos
Tipos de desahucios
En primer lugar debes saber que un desahucio es el acto de desalojar físicamente a los inquilinos y ha de hacerse conforme a la ley. Así, deben acudir un cerrajero, el propietario y un representante del juzgado, que da fe que todo se hace conforme a la normativa. Se puede utilizar la fuerza para hacer uso de la vivienda, es decir, que el cerrajero está autorizado a cambiar la cerradura in situ y la policía podría obligar a los inquilinos a dejar la vivienda.
La legislación de los desahucios siempre ha estado rodeada de polémica, sobre todo, a raíz de la última crisis económica. Esto se debe a que muchas personas se vieron sin trabajo, de la noche a la mañana, y no pudieron hacer frente al pago de su vivienda. Ante la presión social y la solidaridad que se creó en estos casos, el legislador se vio obligado a relajar este término jurídico, de cara a proteger a las familias y personas más vulnerables.
Sin embargo, sigue existiendo cierta desprotección a los propietarios de las viviendas y muchos ven con horror el peligro de que sus casas sean ocupadas y no puedan recuperarlas en meses. Los tipos de desahucios que existen, hoy en día, en España son los siguientes:
Desahucio exprés
Se denomina así cuando el desalojo es provocado por finalización del contrato o falta de pago del inquilino. Aunque en la práctica no siempre es tan rápido como su nombre indica, la idea es hacer un lanzamiento lo más rápido posible, para no perjudicar al propietario. Primero, hay que avisar al inquilino de que debe dejar la vivienda (o local comercial) y se le da un plazo de 10 días para que conteste, si no lo hace, un juez puede otorgar una fecha para el lanzamiento, sin necesidad de celebrar un juicio.
Desahucio ocupa
Es aquel procedimiento que se aplica a ocupantes de vivienda que no quieren desalojarla. Los ocupas se encuentran ahí de forma totalmente ilegal, bajo la pena de pagar una importante cantidad de dinero. Como, normalmente, estas personas no pueden hacer frente a esta fianza, la justicia intenta celebrar el juicio y el lanzamiento lo más rápidamente posible.
Desahucio por precario
Se trata de un proceso que se aplica al ocupante de una vivienda sin derecho y que está allí por la generosidad del dueño, que puede ser un amigo, o familiar. El propietario deja al inquilino vivir en su propiedad temporalmente pero luego no consigue echarlo, por lo que se celebra un juicio verbal para establecer el día del lanzamiento. Además, el inquilino puede pedir daños y perjuicios por todo el tiempo que pasó sin poder disponer de su inmueble.
Desahucio de herencias
El heredero de un inmueble puede pedir al juez el desahucio de sus inquilinos en beneficio de la herencia y reclamar los gastos derivados del tiempo que estuvo ocupado.
Desahucio copropietario
El inmueble cuenta con varios propietarios y ninguno de ellos podrá arrendarlo o venderlo sin el consentimiento de los demás. Si lo intenta, podría ser demandado. Sin embargo, hay excepciones a esta norma, y es que el copropietario tenga cuotas superiores al 50 % de la vivienda. De ser así, tampoco podría disponer de la vivienda a su voluntad durante más de seis años.
Cómo se produce el desahucio
El procedimiento de desahucio es diferente según lo haya provocado un impago de alquiler particular o de una hipoteca con el banco. En el primer caso, el propietario tiene que contratar a abogado y procurador para presentar una demanda, y constatar que ha hablado o avisado al inquilino respecto de su situación, y si este puede o no ponerse al día con la deuda.
Si se han seguido estos pasos y no se ha logrado nada por parte del inquilino, este recibirá la demanda judicial y tendrá 10 días para oponerse al desahucio. Si lo hace, no quedará otra que celebrar un juicio y esperar una sentencia. Obviamente, si el inquilino acepta la demanda, se irá sin más consecuencias.
Si la deuda es con el banco, este te presentará una demanda ejecutiva por impago y te dará un plazo para pagar u oponerte. En ambos casos, el inmueble saldría a subasta y se lo quedaría el mejor postor. Si la subasta quedara desierta, el banco se quedaría con la vivienda, pero con ciertas condiciones:
Si es tu vivienda habitual, la entidad solo podría quedársela por la mitad del precio de la subasta o el total de toda la deuda. En caso contraro, el porcentaje de apropiación sube al 70 %. No obstante, si el total de tu deuda con el banco no llegara a ese 70 %, el mínimo por el que tendría que adjudicársela sería del 60 %.
Cómo se puede evitar
Evidentemente, la mejor manera de que no te desahucien es pagando las letras mensuales. Si te quedas sin trabajo o vieras que no puedes pagarlas, lo mejor es hablar con tu banco o con tu casero. Debes llegar a una solución sin pasar por la justicia. Que te demanden por impago puede acarrearte muchas más consecuencias que quedarte sin casa, puedes entrar en una lista de morosos, embargar tu nómina y tus bienes o provocarte una deuda aún mayor, con el reclamo de intereses.
En el caso de los bancos, puedes estirar los años en los que devuelvas la hipoteca, de manera que se reduzca la letra mensual. Si hablamos de un alquiler con un particular, podrías negociar el precio o una salida rápida del inmueble. Seguidamente deberías buscar otro más barato, así evitas todo lo comentado anteriormente. El desahucio es un trámite muy duro para ambas partes y lo mejor para los dos es llegar a un acuerdo amistoso.
