La Ley de Arrendamientos Urbanos es la que regula los contratos de alquileres urbanos. No importa que dicho alquiler sea de un local de negocio o que se trate de una vivienda. Si te interesa el sector inmobiliario, no dudes en descubrir cómo ser administrador de fincas.
A continuación te aclaramos qué aspectos incluye esta ley y los principales cambios que ha sufrido. También te explicamos las diferencias que hay con la Ley de Propiedad Horizontal.
Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos
La Ley de arrendamientos urbanos es la que regula los contratos de alquileres de fincas urbanas, sin llegar a incluir el traspaso. La ley incluye a todo establecimiento abierto en el cual se celebre una actividad comercial que tenga fin lucrativo. También, regula las cesiones de viviendas y sus subarriendos, la de los locales de negocio y las viviendas amuebladas.
El consentimiento
Otro de los aspectos fundamentales que regula la Ley de arrendamientos urbanos es el consentimiento. La principal razón de ello es que el consentimiento es un requisito básico del contrato. Porque, al tratarse de un acuerdo de voluntades, el consentimiento es un elemento sustancial.
Principales cambios en la Ley de Arrendamientos
La última regulación de la Ley de arrendamientos urbanos tenía el objetivo de flexibilizar el mercado en los arrendamientos. Uno de sus objetivos era conseguir cierta dinamización. Lo que se busca con esta ley es alcanzar un equilibrio entre los arrendadores y los consumidores. De ese modo, las viviendas o locales que se pongan en el mercado cumplirán con todas las garantías para ambas partes.
En el artículo 1554 del Código Civil (CC), se obliga al particular que pone su vivienda o local en alquiler a entregar el «objeto». Es decir, en primer lugar, quien alquila (el arrendatario), entrega el precio que se ha determinado. Después, el arrendador estará obligado a entregar el piso o local. Este acto se formalizará, en estos casos concretos, con la entrega de la llave.
La duración del contrato
La duración de este tipo de contratos solía ser de tres años. Hoy en día, se ha cambiado a cinco años para los particulares. En cuanto a la extinción del contrato, era necesario avisar con seis meses de antelación al arrendador para evitar la penalización. Actualmente, si el contrato se rescinde por parte del propietario, este deberá avisar cuatro meses antes de hacerlo. Por su parte, bastará con que el inquilino avise dos meses antes. No obstante, como ya te hemos mencionado, un contrato es un acuerdo de voluntades. Por tanto, se podrá pactar algo diferente con respecto a la indemnización.
La fianza
Uno de los mayores inconvenientes de los contratos de arrendamientos es el de la fianza. A los inquilinos, las fianzas les suelen parecer unas sumas desorbitadas que deben hacer frente. Con la nueva regulación, tan solo se podrán pedir dos meses de fianza como máximo.
Reformas de la vivienda
Con respecto a las reformas en las viviendas, de acuerdo con la nueva ley, no será necesario esperar a que el contrato de alquiler finalice para que los inquilinos puedan llevar a cabo cambios en el piso. Las partes podrán acordar obras para llevar a cabo mientras el contrato esté vigente.
Alquileres vacacionales
Uno de los problemas más frecuentes en el alquiler de viviendas en estos últimos años son los alquileres turísticos. Cada vez son más los pisos que se destinan a este tipo de arrendamiento, en lugar de a vivienda habitual. Actualmente, la nueva ley obliga a un nuevo aspecto. Como mínimo, 3/5 partes de los vecinos deberán estar conformes en que la vivienda se acondicione para tal fin.
Los desahucios
Los desahucios también han sufrido modificaciones y tras la nueva ley, se van a retrasar. En la actualidad, será el juez el que avise de esta situación de vulnerabilidad a los servicios sociales. El resultado es un retraso del desahucio durante al menos un mes.
Diferencias con la Ley de Propiedad Horizontal
La propiedad horizontal regula el condominio entre los propietarios de una vivienda. Es decir, de lo que se encarga esta ley es de regular la convivencia entre vecinos. También, se enfoca en el aprovechamiento entre diferentes pisos o locales independientes pero compartiendo un espacio horizontal. Un ejemplo es el de los bloques de vecinos, donde cada uno tiene un derecho diferente y exclusivo de propiedad.
El derecho exclusivo de cada vecino sobre su propiedad, el local o el piso puede aprovecharse de modo independiente. No obstante, en los elementos comunes del edificio existirá una copropiedad. En cuanto a las diferencias, en primer lugar, se destaca la división del inmueble por el propietario. Dicho inmueble estaba en una situación de copropiedad.
Más tarde, se destaca la construcción del inmueble. Esta se llevó a cabo para ser configurado en el régimen mencionado de Propiedad Horizontal. Todo lo referente a la construcción se regulará por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Por tanto, nunca se deberá mirar Ley de arrendamientos urbanos en estos casos.
Tipos de alquileres
Existen distintos tipos de contratos de alquiler según el tiempo de duración. Estos son:
- Arrendamiento de vivienda para residencia habitual. Se trata de un acuerdo entre el propietario del inmueble y el inquilino. El primero cede su vivienda al segundo, quien la ocupará como su vivienda principal. El inquilino debe abonar la renta de dicho alquiler mensualmente. Este tipo de contrato está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994.
- Arrendamiento de temporada. En este contrato de alquiler, el arrendatario tiene la necesidad de alquilar un inmueble por un periodo determinado de tiempo. En el contrato quedará pactado el tiempo que se estará el inquilino, que suele durar semanas o meses. Este tipo de contrato también está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994.
- Arrendamiento de vivienda de uso turístico. Los arrendamientos de este tipo suelen durar poco tiempo. Ofrece servicios complementarios de hostelería y se promociona en plataformas turísticas. Su regulación se hace a través de las leyes de cada Comunidad Autónoma.
Conclusiones
Por arrendamiento urbano, en definitiva, se entenderá que es un modo del contrato de alquiler. El objeto es una vivienda urbana para el uso como tal, o de un local de negocios. En el local, se llevará a cabo en su interior una actividad comercial o industrial y lucrativa. La regulación es diferente a la propiedad horizontal. En este último caso, se regulará una convivencia vecinal entre diferentes propiedades y sus respectivas zonas comunes.
El Código Civil ha sido insuficiente para regular ambas materias. Este panorama ha generado que se apruebe en cada caso una legislación concreta. En la actualidad, esta Ley define el alquiler o arrendamiento de una vivienda. Este concepto viene definido, como aquel que tiene como destino principal satisfacer al arrendatario de su necesidad permanente de vivienda.
Por su parte, un arrendamiento de negocios, de acuerdo con dicha Ley de arrendamientos urbanos, es diferente. Se trata de aquel en el que los alquileres se celebran por temporadas. Para ello, no importa que sea de Navidad, de verano o de cualquier otro tipo.
En definitiva, la Ley de arrendamientos urbanos y la Ley de propiedad horizontal son muy diferentes. Sin embargo, es necesario que coexistan en las ciudades. Solo así se marcará la diferencia entre posesión, propiedad y sus formas de regulación.
