La tácita reconducción es una situación jurídica que está relacionada con el arrendamiento de inmuebles. Sin embargo, está regulada por el Código Civil y no por la Ley de arrendamientos urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre), como sería lógico. Si te interesa el sector inmobiliario y quieres saber cómo ser administrador de fincas, no dudes en consultar nuestra oferta formativa.
Sigue leyendo porque te explicamos en qué consiste la tácita reconducción y qué aspectos debes tener en cuenta sobre este término. También te contamos en qué se diferencia de la prórroga del contrato de alquiler.
¿Qué es la tácita reconducción?
Esta figura jurídica consiste en el nacimiento de un nuevo contrato de arrendamiento de un inmueble, una vez terminado el vínculo que estaba vigente. Así pues, si vives en un piso de alquiler y sigues disfrutando del mismo durante quince días. Una vez finalizado tu contrato de alquiler, se entiende producida la tácita reconducción.
Además de esta circunstancia, tal y como se establece en el artículo 1566 del Código Civil, deben darse dos requisitos para que tal novación arrendataria se produzca. En primer lugar, que el contrato de arrendamiento termine y el arrendador no te comunique la intención de finalizar dicho contrato. Y, en segundo lugar, que continúes disfrutando de la vivienda durante un plazo de quince días.
¿Cuánto dura el nuevo contrato de arrendamiento?
Una vez que se ha producido la tácita reconducción, tenemos un nuevo contrato de alquiler. Este nuevo arrendamiento es exactamente igual que el anterior, excepto en su duración.
Para saber cuál es la vigencia de tu nuevo arrendamiento, debes fijarte en el artículo 1581 del Código Civil. Esta disposición establece las siguientes reglas básicas. Primero, si el contrato que tenías establecía una renta global anual, el nuevo tendrá una duración de un año.
Segundo, puede suceder que el primer contrato fije un reembolso mensual. Por ejemplo, si se establece que “la renta pactada por ambas partes es de seiscientos euros al mes”. En ese caso, el nuevo arrendamiento que nace con la novación tendrá una duración de un mes más.
En tercer lugar, puede ocurrir, aunque de forma menos habitual en la práctica, que el contrato primitivo establezca una duración diaria del alquiler. En situaciones así, tu nuevo arrendamiento se entiende ampliado por un solo día.
No obstante, existe una excepción para aquellos contratos de arrendamiento que se hayan formalizado entre el 1 de enero de 1985 y el 31 de diciembre de 1994. En todos ellos, la novación tácita se entiende que se produce por un tiempo de tres años. Pero si transcurridos esos tres años más, se dan de nuevo las circunstancias que propician la tácita reconducción, ahora se te aplicarían las normas del 1581 del Código Civil expuestas anteriormente, no la regla especial.
Es importante en este punto aclarar que esta norma excepcional se aplica solo para arrendamientos de vivienda; no aplica en caso de que tengas alquilado un local comercial.
Cuestiones importantes sobre la tácita reconducción
Debes valorar, también, los siguientes puntos.
Nuevo contrato
Una vez finaliza tu alquiler, si permaneces durante el tiempo establecido en la ley en el mismo inmueble, nace un contrato nuevo. No se trata de una prórroga, se trata de una extensión del anterior vínculo en el tiempo. Todo ello a pesar de las similitudes de la nueva situación jurídica con la anterior.
Duración
La duración del nuevo contrato dependerá de lo que establecía el anterior, tal y como hemos visto anteriormente. Es muy importante recalcar lo siguiente: el pago del alquiler puedes realizarlo de forma mensual, semanal o quincenal. Aunque es irrelevante: lo que cuenta es la renta pactada en el contrato.
Inmuebles afectados
La normativa expuesta anteriormente se aplica tanto al alquiler de vivienda como de otro tipo de inmuebles, como por ejemplo locales de negocio. A excepción de la regla especial que solo se refiere a arrendamiento de vivienda.
Prórroga y tácita reconducción: similitudes y diferencias
En primer lugar, es importante partir de una premisa clara: la prórroga y la tácita reconducción no son lo mismo. Por tanto, sus consecuencias jurídicas y prácticas son totalmente distintas. Es habitual confundir ambos términos e incluso utilizarlos como sinónimos.
Así pues, para entender qué es una prórroga hay que partir de lo siguiente: el contrato de arrendamiento pervive en el tiempo una vez llegado al fin que hayas pactado con tu arrendador. El contrato originario se extiende en el tiempo, con todas sus características y pactos originarios. Cuando tu contrato de arrendamiento se prorroga, la relación contractual no cambia. La única diferencia es que la duración se amplía.
Por el contrario, cuando se produce la tácita reconducción, nace un nuevo contrato. El anterior se extingue pero tú como inquilino permaneces durante quince días más en el inmueble con el consentimiento del arrendador. En ese momento es necesario establecer un contrato que regule las relaciones entre las partes. No obstante, pese a ser una relación contractual nueva, tomará prestadas todas las características del anterior contrato de arrendamiento, con la excepción de la duración.
Diferentes efectos de la prórroga y de la novación tácita
La Ley de arrendamientos urbanos de 1994 establece que, si con un mínimo de un mes de antelación a la fecha de finalización de tu alquiler, ninguna de las partes manifestáis vuestra intención de no continuar con el contrato, este se entenderá prorrogado.
La duración de la prórroga depende de en qué fecha se haya firmado dicha relación contractual. Si la formalización se ha producido entre el 1 de enero de 1994 y el 6 de junio de 2013, la prórroga se hará con una duración máxima de tres años. Si lo firmaste a partir del 6 de junio de 2013, el contrato solo se extenderá un año más. En cualquier caso, es un solo contrato que mantiene sus efectos en el tiempo.
Por el contrario, si finaliza el contrato de arrendamiento y permaneces durante quince días más en el inmueble, se produce la tácita reconducción y surge una nueva relación contractual cuya duración será la establecida en el Código Civil.
Como conclusión, en ambos casos tenemos un contrato de arrendamiento entre dos partes, tú como inquilino, y el dueño. Asimismo, ambos contratos llegan a su fin. No obstante, puede suceder que el anterior vínculo contractual perviva en el tiempo o que se extinga y nazca uno nuevo. De ahí que las relaciones entres las partes se vayan a articular de forma distinta en caso de una tácita reconducción o de una prórroga.
Tipos de contrato de arrendamiento
Existen distintos tipos de contratos de alquiler, ya que el tiempo de duración no es el mismo. Por este motivo, encontramos tres tipos.
Arrendamiento de vivienda para residencia habitual
El contrato se crea a partir de un acuerdo entre el arrendador y el arrendatario. El primero pone a disposición el uso de la vivienda al según bajo unas condiciones concretas. El inquilino puede permanecer en la vivienda durante al menos tres años. En caso de ser inferior, se prorrogará por plazos anuales hasta alcanzar la duración mínima de tres años.
Arrendamiento temporal
Este contrato se crea cuando el arrendatario necesita alquilar un inmueble por un periodo de tiempo determinado. Dicha duración es acordada entre ambas partes sin que exista un plazo mínimo. Normalmente dura semanas o meses.
Arrendamiento de vivienda de uso turístico
Este contrato se caracteriza por tener una duración muy corta y se ofrecen servicios complementarios de hostelería y se promociona en plataformas turísticas. Este tipo de viviendas causan discrepancias en la actualidad, ya que no están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino por cada Comunidad Autónoma.
