El usufructo inmobiliario es una forma de disfrute de un bien inmueble destinada a proteger el nivel de vida de una persona no propietaria. Cómo ser agente inmobiliario es fácil, formarte en esta profesión te capacitará profesionalmente para profundizar en este aspecto de la inmobiliaria.
A continuación te explicamos en qué consiste el usufructo a nivel inmobiliario y sus principales características. Por otra parte, te diremos cuáles son los principales tipos que existen para que sepas qué encontrarte.
Qué es un usufructo a nivel inmobiliario
El usufructo es un derecho real inmobiliario que permite que una persona tenga el uso y disfrute de una vivienda. Esto también se aplica a un local o garaje durante un determinado periodo de tiempo. Es importante señalar que la persona no es la propietaria del inmueble.
La no propiedad es la principal diferencia con otro tipo de derechos reales. Ahora bien, lo que acaba pasando es que la persona, sin tener propiedad, sí tiene acceso a una serie de derechos y obligaciones. La normativa está regulada por el Código Civil.
¿Cómo se constituye?
Para construir un usufructo es muy importante obligarse a hacer un inventario y otorgar una finanza. Normalmente se hace a la previa entrada o comienzo del goce de la vivienda usufructuada. Esto sirve para reconocer el estado del inmueble antes de comenzar a utilizarlo y, de esta manera, garantizar que se pueda devolver en el mismo estado. También se establece una fianza como forma de sellar el compromiso de cumplir con las obligaciones usufructuarias.
¿Cuándo se extingue?
Un usufructo termina, normalmente, cuando muere el usufructuario. También puede suceder que expire el plazo por el que se constituyó o se cumpla una condición resolutoria acordada.
Otro caso de extinción seria aquel que la reunión del usufructo y la propiedad recaen en una misma persona. Sucede en el caso de que el inmueble sea vendido por el propietario o el usufructuario renuncie al mismo. Otros supuestos son por la pérdida total de la vivienda usufructuada, por la resolución del derecho del constituyente o la prescripción.
Características de los usufructos
Las principales características de los usufructos son la limitación, la no heredabilidad y la imposibilidad de transferirlos. Lo cierto es que hay una serie de aspectos que diferencian claramente esta fórmula. Vamos a revisarlos con más detalle para que sepas qué puedes conseguir:
Limitación
El usufructo es por definición limitado por un periodo de tiempo, vitalicio o sujeto a una determinada circunstancia. Lo habitual es que los usufructos estén vinculados al periodo vital en personas viudas, a la emancipación de los hijos en caso de divorcio y a lograr la autonomía económica en caso de divorcio.
Sí es importante señalar que, en caso de que no haya una disposición concreta, los usufructos se considerarán vitalicios. Tener en cuenta este aspecto es altamente interesante.
No heredabilidad
Es importante que no confundamos los usufructos con la subrogación de los contratos. Esta modalidad de uso y disfrute deja de ser vigente en el momento en que se extingue el motivo por el que se ha concedido. Por lo tanto, los usufructos no son heredables en ningún caso.
Hay que recordar que esta fórmula está concebida como una solución provisional. Aunque los usufructos pueden durar 30 o 40 años, cuando se extinga la razón que los originó, se extinguen.
Imposibilidad de transferencia
Los usufructos tienen otra circunstancia especial, que es la imposibilidad de transferir los derechos. Es importante recordar que este régimen es provisional, de manera que te conviene tener presente esta cuestión. Los usufructos pueden ser para madre e hijo, pero no se transfieren.
Tipos
Hay varios tipos de usufructo que has de considerar en función de las circunstancias de cada situación. Los usufructos pueden ser vitalicios, de sociedades comerciales o de pensiones alimenticias.
Vitalicio
El uso y disfrute de la vivienda se contempla en la mayoría de los casos si una persona enviuda. En este caso, aunque la persona no tenga derecho a la vivienda, sí puede vivir de forma indefinida y no se le puede echar a no ser que se presente una alternativa.
Esta modalidad pretende salvaguardar derechos de la persona que habita la casa y de los herederos. Lo cierto, además, es que la legislación española tiende a ser protectora en estas situaciones.
Sociedades comerciales
Esta modalidad es poco común, pero se da en acciones de capital, en las cuales el usufructuario no tendría la propiedad, pero sí percibiría los dividendos asociados. Lo mismo puede suceder con las rentas de un negocio si así se establece.
Este tipo de uso y disfrute también está asociado a la viudedad cuando hay herederos. La idea es que la viuda (o el viudo) perciban las rentas de los activos financieros del fallecido.
Vinculado a la pensión alimenticia
Los usufructos vinculados a las pensiones alimenticias tienen como objetivo que un menor de edad no salga del domicilio familiar. Esta medida la toma un juez y has de saber que solo se extinguirá cuando este lo considere oportuno porque ha dejado de ser necesaria.
En cualquier caso, sí hay que señalar que la duración suele ser de varios años. La extinción de los usufructos serán a petición de parte.
Derechos y obligaciones de los usufructuarios
Los usufructos, sin ser títulos de propiedad, sí que están regulados. Hay una serie de derechos y obligaciones a tener en cuenta.
Derechos
El primer derecho es el uso, disfrute y posesión de la vivienda, que está regulado en el artículo 479 del Código Civil. En resumen, no solo puedes vivir en la vivienda sino que, si lo deseas, puedes cobrar las rentas asociadas a un alquiler si estas existen o de acceso por servidumbres. Este aspecto está lo suficientemente regulado como para que no haya problemas.
Obligaciones
La persona que goza del uso y disfrute del inmueble tiene varias obligaciones. En primer lugar, la obligación de mantenerlo en perfecto estado, de devolverlo cuando cese el periodo, pagar cuotas y contribuciones y realizar pequeñas reparaciones. En consecuencia, el usufructuario tiene la obligación de tratar el inmueble como si realmente fuese suyo.
Otros derechos reales inmobiliarios
El uso y disfrute es uno de los derechos inmobiliarios, pero existen otros. Podemos destacar la posesión, el dominio, el uso, propiedad y la hipoteca. Todos estos derechos son una opción de utilizar un inmueble, en función de tus circunstancias y posibilidades.
Es importante que recordemos que los usufructos están concebidos como solución provisional. Lo lógico, a medio o largo plazo, es que se pase a una situación de plena propiedad. Ahora bien, sí es cierto que esta fórmula ofrece protección a personas que podrían quedar desamparadas.
Conocer las distintas condiciones de los usufructos es fundamental para evitar problemas. Como este tipo de régimen es provisional, saber cuáles son los derechos y obligaciones es de suma importancia. La realidad es que esta fórmula está generalizada en personas mayores. Por lo tanto, cuanta más información tengas, mejor que mejor.
El usufructo es una opción habitual en herencias y divorcios, aunque se utiliza en otros contextos. Si eres propietario o si estás en esta situación, te conviene saber cuáles son las condiciones. Esta es la manera de disfrutar de una seguridad jurídica.
