Subrogación de hipoteca: ¿cuál es el proceso?

La subrogación de hipoteca es una fórmula antigua pero que, a la vez, hemos empezado a escuchar con especial asiduidad durante los últimos años. Esto es debido, principalmente, a la crisis económica que tan dramáticamente afectó a nuestro país. Para dominar más el tema, un Curso de Agente Inmobiliario + Máster en Captación e Intermediación Inmobiliaria te capacitará profesionalmente para ello.

Sigue leyendo porque te queremos hablar del tema en profundidad para aclarar todas tus dudas al respecto.

Qué es la subrogación de hipoteca

Una subrogación de hipoteca consiste, fundamentalmente, en una operación financiera por la que se cambia el acreedor o el deudor del préstamo. Esto quiere decir que puede llevarse a cabo con el objetivo de cambiar de banco si, por ejemplo, se encuentra otra entidad que ofrezca unas mejores condiciones, o de titular del préstamo. Este último caso suele darse cuando se desea vender una vivienda con el propósito de liberarse de la deuda, pero no se tiene el propósito de obtener beneficios económicos de la operación.

Tipos de subrogaciones de hipoteca

En concreto, y como dijimos anteriormente, podemos encontrar dos tipos de subrogación de hipoteca:

Subrogación de acreedor

Es la operación de este tipo más habitual. Consiste, fundamentalmente, en llevar el crédito hipotecario de un banco a otro diferente. Por norma general, esto se hace con el objetivo de mejorar las condiciones de financiación que el préstamo poseía en su origen y que estuviesen relacionadas con el interés aplicable, las comisiones y las vinculaciones. Todo ello con el objetivo de pagar menos al mes.

También es cierto que muchas subrogaciones de acreedor se dan con el objetivo de convertir una hipoteca a tipo variable, que eran las comercializadas mayoritariamente hace unos años, a una hipoteca a tipo fijo, las cuales están ganando terreno en el mercado. De hecho, actualmente suponen más del 40 % de las firmadas anualmente en España.

Sin embargo, este proceso no es gratis. Por lo general, los bancos suelen aplicar una comisión de, al menos, el 0,15 % sobre el capital pendiente, sobre todo, si la subrogación se realiza durante los primeros tres años de amortización del crédito.

Subrogación de deudor

Este tipo de subrogación hace referencia a la sustitución del titular del préstamo hipotecario por otra persona. En concreto, lo que hace este último es asumir todas las cargas asociadas al deudor. Obviamente, debe realizarse junto a la firma de un contrato de compraventa. La operación está sujeta a las mismas cargas impositivas que una compra normal.

Sin embargo, hay muchas personas que prefieren esta opción ya que supone ahorrarse el pago de los costes de firmar una nueva hipoteca, que suelen ser bastante elevados.

Ventajas e inconvenientes

La subrogación de hipoteca, generalmente, tiene una serie de ventajas innegables:

• Se acabaron las vinculaciones: desde hace años, los bancos bonifican los tipos de interés de sus hipotecas mediante la contratación de productos asociados. Hablamos, por ejemplo, del seguro de hogar o del seguro de vida, los cuales pueden no poseer unas condiciones acordes al mercado. Al firmar la subrogación, la vinculación a ellos desaparece, por lo que el usuario es libre de negociar otros productos similares que le reporten mayores beneficios.
• Reducción de los tipos de interés: esta ventaja es exclusiva de las subrogaciones hipotecarias de cambio de acreedor. De hecho, cuando se realiza, generalmente, este es el motivo principal. Cabe decir que el banco de origen se guarda un derecho de tanteo en estos casos, por el cual, puede igualar las condiciones ofrecidas por el nuevo acreedor. En cualquier caso, el usuario es siempre el que sale ganando.
• Sin gastos de contratación de hipoteca: esta operación no lleva asociados gastos para el usuario en ningún caso, con la excepción de que se efectúe durante los primeros 3 años de vigencia del préstamo. En el caso de las subrogaciones hipotecarias para cambio de deudor, el nuevo propietario no tiene la necesidad de hacer frente a los gastos de solicitud de un nuevo crédito puesto que, simplemente, se va a hacer cargo de él en sustitución de otra persona.

Pero, como es obvio, también tiene una serie de inconvenientes:

• Pago de la comisión por cancelación anticipada. Es cierto que el banco solo puede imponer una sanción por subrogación durante los 3 primeros años de validez del préstamo. Sin embargo, esto no quiere decir que no haya podido incluir cláusulas adicionales que conlleven que el usuario tenga que hacer frente a determinados pagos adicionales.
• Gastos de gestión. Este proceso, al igual que el de compra de una vivienda mediante la creación de un nuevo préstamo hipotecario, está sujeto a gastos de notaría, gestoría y tasación. Además, el banco puede obligar a abonar comisiones por la realización de un estudio de viabilidad de la operación y por la apertura del crédito.

Proceso para hacer la subrogación

El proceso de subrogación de hipoteca es muy sencillo. En concreto, consta de los siguientes pasos:

1. Solicitar, en el banco que ofrece mejores condiciones o al comprador que quiere pasar a ser el deudor del préstamo hipotecario, la oferta vinculante. Después, esta debe ser entregada al banco de origen.
2. El banco o interesado en ser el nuevo deudor deberá informar, mediante conducto notarial, a la entidad financiera propietaria del crédito que quiere subrogarse. En él se debe solicitar que el banco de origen especifique la cantidad todavía adeudada en el plazo de 7 días naturales. Este paso suele hacerse sin problemas.
3. En este punto, el banco decide si iguala o mejora la oferta o no.
4. Presentación, por parte del apoderado del banco, del escrito de intención de formalizar la deuda con el nuevo deudor y presentación de la nueva oferta vinculante.
5. Firma de la escritura de subrogación hipotecaria.

Estos son todos los pasos que se deben dar para realizar la subrogación de hipoteca tanto si es por cambio de acreedor como de deudor. Como habrás comprobado, se trata de un proceso bastante similar al de adquirir una vivienda mediante la contratación de un préstamo hipotecario nuevo y que no entraña una especial dificultad. En cualquier caso, esperamos haberte ayudado a resolver tus dudas al respecto.

Diferencias entre subrogación y cancelación

Las diferencias que existe entre subrogar una hipoteca o cancelarla son claras. Principalmente, en el primer caso se mantiene el préstamo firmado en cuanto a antigüedad y se cambia la entidad que es acreedora y alguna de las condiciones. Concretamente, a través de la subrogación se puede variar el tipo de interés o la duración del préstamos. En cambio, al cancelar la hipoteca y pedir un nuevo préstamo es posible negociar todos los apartados del préstamo. Eso sí, lo que también cambian son los costes para el usuario.

Así pues, la subrogación es la opción más recomendable. Además, puede ser una buena opción a la hora de comprar una vivienda de segunda mano sobre la que ya esté hipotecada.