¿Alguna vez te has preguntado cómo alquilar un piso de forma segura? Para ello debes tener en cuenta algunos aspectos que evitarán posibles conflictos con los inquilinos. Un alquiler puede ser una inversión de riesgo si no se toman ciertas precauciones necesarias. Para saber alquilar un inmueble de manera profesional, un curso inmobiliario es la mejor formación que puedes recibir.
Sigue leyendo porque te contamos cómo puedes arrendar un piso de forma segura y rentable. También te ofrecemos trucos y consejos para evitar sobresaltos y cumplir con todos los requisitos legales.
Cómo para alquilar un piso paso a paso
Para no incurrir en faltas o errores que te pueden suponer un disgusto, sigue estos pasos para saber cómo alquilar un piso.
Elige cuidadosamente al inquilino
Es uno de los aspectos más importantes para evitar impagos u otras situaciones conflictivas. Infórmate sobre su solvencia económica, para lo que debes solicitar una nómina o contrato de trabajo. De esta forma comprobarás si tiene estabilidad laboral y capacidad para pagar el alquiler.
Exige las garantías necesarias
La ley establece el pago de una fianza para cubrir futuros desperfectos producidos por el inquilino. Pero también puede añadir una garantía adicional, como una mensualidad por adelantado, para cubrir el posible impago durante el contrato. No existe una cantidad exacta establecida legalmente, será la acordada entre el inquilino y el propietario.
Contrata un seguro por impago o desperfectos en el inmueble
En el caso de que al inquilino le suponga un esfuerzo importante el pago adelantado de una cantidad, como la fianza o la mensualidad adelantada, puedes acordar con él la contratación de un seguro por impago y desperfectos.
En este caso una compañía de seguros será la encargada de cubrir los supuestos de daños en la vivienda, recibos impagados y gastos judiciales si fuese necesario.
Leyes o normas que debes tener en cuenta para arrendar un piso
Desde el 6 de marzo de 2019 el mercado de la vivienda en alquiler está regulado por un nuevo real decreto ley, aprobado en los últimos días de la legislatura. En esta nueva normal se establece un incremento de la duración del contrato de alquiler y se ancla la subida de las rentas en el IPC anual.
Aquí te resumimos las principales normas que debes tener en cuenta para conocer cómo alquilar un piso legalmente:
- Ampliación de las prórrogas del contrato. Se amplían de tres a cinco años el plazo de prórroga obligatoria en los contratos de alquiler. También queda ampliado el plazo de prórroga tácita, cuando ni el arrendador ni el inquilino manifiestan otra cosa. En este caso se amplía de uno a tres años. Cuando el arrendador es una persona jurídica la ampliación llega a los siete años, en el caso de la prórroga obligatoria, y tres la tácita.
- Límites para la subida de la renta anual del alquiler. La subida del alquiler estará ligada a las sucesivas subidas del IPC, no pudiendo, en ningún caso, superar este límite.
- Garantías adicionales. Queda limitadas a dos meses de renta adicional a la fianza, salvo para contratos de dirección excepcionalmente larga.
- Resolución del contrato. Para resolver el contrato debes comunicar a tu inquilino la voluntad de no renovación con, al menos, cuatro meses de antelación. Si es el inquilino el que quiere resolver el contrato, deberá avisarte con dos meses de antelación. En caso de no cumplir los plazos establecidos el contrato quedará prorrogado por el tiempo señalado.
- Recuperación de la vivienda. Si crees que puedes necesitar recuperar tu vivienda de forma anticipada debes tener la precaución de recogerlo expresamente en el contrato. Redacta una cláusula especificando que tus hijos, tu cónyuge o tú necesitaréis utilizar la vivienda en caso de que tus circunstancias familiares varíen.
¿Qué pasa si decides vender tu vivienda en arrendamiento? En ese caso el comprador deberá respetar el contrato de arrendamiento, aunque no esté registrado en el correspondiente Registro de la Propiedad.
El contrato de alquiler
El contrato de alquiler o arrendamiento es el documento por el cual transfieres, temporalmente, el uso y disfrute de tu vivienda a otra persona (física o jurídica). A su vez, esta persona está obligada a pagar un precio determinado cada mes.
En el contrato de alquiler es importante reflejar, a modo de cláusulas, todas las especificaciones que creas necesarias, para la buena marcha de la relación contractual.
Un inventario detallado
Incluye en el inventario no solo los muebles y electrodomésticos. También los elementos decorativos, en el caso de alquilar un piso amueblado, y el valor en caso de daño o desaparición. Incluye fotos y vídeos del estado de la vivienda y de todos los enseres que dejes en ella.
Las obras, solo con consentimiento
Queda claro, por contrato, que el inquilino no podrá realizar obras en la vivienda sin tu consentimiento por escrito. En caso de que se hagan sin cumplir el contrato se entenderán como mejoras y el inquilino no tendrá derecho a indemnización por tu parte.
Establece la devolución de la fianza
Tienes hasta 30 días para devolver la fianza al inquilino cuando termine el contrato, tiempo suficiente para revisar si todo está en orden. Aunque no es necesario agotar ese plazo, es conveniente que acuerdes con el arrendador el plazo para devolver la fianza.
Acuerda quién paga los diferentes impuestos
Hasta hace poco el ITP de alquiler (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) era prácticamente desconocido. Aunque el pago de este impuesto corresponde al arrendatario, es conveniente explicitarlo en el contrato.
El papel de los inquilinos en alquiler en la comunidad de propietarios
Los inquilinos tienen derechos y obligaciones como vecinos del inmueble, aunque algunos derechos están reservados únicamente a los propietarios. Por ejemplo, podrán utilizar todas las zonas comunes de la comunidad, tales como ascensor, piscina, pistas deportivas siempre que el propietario de la vivienda no haga uso de ellas. Es decir, si el propietario disfruta de la piscina, el inquilino no podrá hacerlo.
No pueden asistir a las Juntas de Propietarios, salvo que el arrendador delegue por escrito en su inquilino el voto. Tampoco podrán ocupar ningún cargo en la comunidad, tales como presidente, tesorero o secretario. En caso de obras por reformas en la comunidad que afecten a la vivienda en alquiler, el arrendatario tendrá los mismos derechos que un propietario en cuanto a indemnización por daños.
Tenencia de mascotas en un piso de alquiler
Uno de los conflictos que muchos propietarios tienen con sus inquilinos es la tenencia de mascotas, concretamente con perros y gatos. El motivo de los conflictos son por los desperfectos o molestias vecinales que puedan ocasionar.
En España, no hay ninguna ley que prohíba explícitamente tener este tipo de mascotas en un piso de alquiler. Ahora bien, es el propietario quién tiene el derecho a prohibirlos en su vivienda alquilada. Para ello debe especificarlo en una cláusula que debe figurar en el contrato. En caso de posibles desperfectos, será el inquilino quien se haga cargo de los gastos que supone esto. Además, el propietario puede quedarse con la fianza si el inmueble no se encuentra en las mismas condiciones en las que se alquiló el piso: muebles, sofá, suelo… Aunque no sea obligatorio, se recomienda a los inquilinos contratar un seguro que cubra posibles destrozos.
Aunque pueda ser un dilema, permitir mascotas en una vivienda puede suponer una ventaja para los propietarios. Esto se debe a que los inquilinos con animales les cuesta encontrar pisos donde permitan mascotas. Por este motivo se quedaran más tiempo.
Respecto a la comunidad de vecinos, los inquilinos deberían informarse si ésta prohíbe tener animales. De hecho, este tipo de situaciones se plantea cada vez más a los estatutos. Aun así, los inquilinos pueden tener a sus mascotas siempre que respeten los espacios comunes, tal y como se indica en la Ley de Propiedad Horizontal, concretamente en el artículo 7, apartado 2. Así pues, la clave está en una convivencia pacífica y salubre.
